전세철이면 '부동산 전세사기'를 찾는 사람이 가장 많습니다. 그런데 국토교통부 안내서에 실린 피해 사례를 보면, 대단한 속임수보다 한 단계를 건너뛴 것이 대부분입니다. 매매 시세를 안 봤거나, 등기부를 한 번만 뗐거나, 대리인 서류를 덜 봤거나, 돈을 받기 전에 이사했거나. 아래 15가지는 이 코너 16편의 점검을 계약 순서대로 한 장에 모은 것입니다. 각 줄의 링크에서 자세한 내용을 볼 수 있습니다.
1단계 — 계약 전 (집을 고를 때)
| # | 확인할 것 | 왜·근거 |
|---|---|---|
| 1 | 전세 시세가 아니라 매매 시세 — 국토교통부 실거래가 공개시스템, HUG 안심전세 앱, 중개사무소 2곳 이상. 빌라는 등기부의 전용면적 ㎡당 단가로 다시 비교 | 안내서: "적정한 전세가액의 주택에 입주하기만 해도 전세사기의 90% 이상은 피할 수 있다." 대출+보증금이 매매가를 넘는 집이 깡통전세 → 시세조사 |
| 2 | 등기부 직접 발급 — 갑구(소유자·압류·가압류·가처분·가등기·경매개시), 을구(근저당·전세권·임차권). '신탁'이 있으면 신탁원부와 신탁사 서면 동의, 공동담보목록도 선택해 발급 | 위조 등기부로 근저당을 숨긴 사례가 있다. 상대가 보여 주는 사본이 아니라 내가 뗀 것으로 → 등기부 읽기 |
| 3 | 내 앞에 선 돈 + 내 보증금 < 경매로 팔릴 값 — 을구 채권최고액 합계와 먼저 들어온 세입자 보증금을 더한다 | 경매로 가면 시세가 아니라 낙찰가로 정리되고, 주택 낙찰가는 감정가보다 낮은 경우가 많다 → 세입자의 세 가지 권리 |
| 4 | 건축물대장·건축물현황도 — 주소·동·호수가 등기부와 같은지, 용도가 주거인지, 오른쪽 위 '위반건축물' 표시. 현황도는 따로 신청 | 계약한 '301호'가 대장에 없던 사례. 호수가 다르면 전입신고가 무효가 될 수 있다 → 현장 확인 |
| 5 | 보증보험 가입 가능 여부를 보증기관에 직접 — HUG·HF·SGI. 임대인이 등록 임대사업자면 임대보증금보증이 내 계약 만료일까지인지도 | "보증보험 됩니다" 말만 믿었다가 전세가율이 높아 가입이 안 된 사례 → 전세보증금반환보증 |
2단계 — 계약하는 날
| # | 확인할 것 | 왜·근거 |
|---|---|---|
| 6 | 임대인·대리인 확인 — 도장 찍는 사람 = 등기부 갑구 현재 소유자(공동 소유면 전원). 신분증 진위 확인(주민등록증 1382·정부24). 대리인이면 관계를 따지지 말고 위임 범위가 적힌 위임장 원본 + 인감증명서 | 소유자의 배우자와 계약했다가 소유자가 몰랐다고 한 사례, 위임 범위 없는 위임장으로 월세를 전세로 이중계약한 사례 → 계약하는 날 |
| 7 | 세금 체납 확인 — 임대인에게 국세·지방세 납세증명서 제시 요구, 또는 동의를 받아 미납 국세·지방세 열람. 법인 임대인은 더 엄격히 | 「주택임대차보호법」 제3조의7(임대인의 정보 제시 의무). 체납 세금은 경매에서 보증금보다 먼저 빠질 수 있다. 계약 뒤에는 보증금 1천만 원 초과면 동의 없이 열람 가능(「국세징수법」 제109조, 「지방세징수법」 제6조) → 등기부에 안 나오는 빚 |
| 8 | 먼저 들어온 세입자 — 확정일자 부여현황과 전입세대확인서를 받아 서로 대조. 다가구는 내 방이 아니라 건물 전체의 선순위 보증금 합계 | 「주택임대차보호법」 제3조의6·제3조의7 제1호. 다중계약은 확정일자 부여현황 말고는 미리 막기 어렵다고 안내서는 적고 있다 |
| 9 | 중개사 확인 — 자격증·개설등록증·공제증서 게시, 브이월드 부동산중개업 조회. 계약서 쓰는 사람이 중개보조원이 아니라 공인중개사인지 | 「공인중개사법」 제25조(확인·설명). 보조원이 중개사를 사칭해 계약금을 개인 계좌로 받고 잠적한 사례 → 계약하는 날 |
| 10 | 표준계약서 + 특약, 돈은 소유자 명의 계좌로만 — 특약: 잔금일부터 전입 다음 날까지 담보권 설정 금지, 보증보험 거절 시 해지·계약금 반환, 잔금 전 새 권리 생기면 해지. 각각 위반 시 즉시 해지·배상 | 「주택임대차보호법」 제30조(표준계약서). "전입신고 불가" 같은 문장이 들어간 계약은 피한다 → 특약 쓰는 법 |
3단계 — 잔금일·입주일
| # | 확인할 것 | 왜·근거 |
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| 11 | 잔금 직전 등기부 다시 발급 — 소유자가 그대로인지, 새 근저당·가압류가 없는지. 말소 특약이 있으면 은행·법무사가 잔금 자리에 나와 상환·말소를 확인 | "잔금 후 말소하겠다"는 특약을 믿고 잔금을 줬는데 말소되지 않은 사례 → 잔금일·입주일 체크 |
| 12 | 확정일자는 계약서 쓴 날, 전입신고는 이사 당일 — 보증금 6천만 원 초과(또는 월세 30만 원 초과)면 30일 안에 임대차 신고, 이때 확정일자 자동 부여. 전입 일주일쯤 뒤 등기부를 한 번 더 | 대항력은 '인도 + 전입신고' 다음 날 0시부터(「주택임대차보호법」 제3조①), 우선변제권은 여기에 확정일자(제3조의2②). 근저당은 접수 즉시 효력이라 입주일 당일 근저당이 앞설 수 있다 |
| 13 | 보증보험 가입 — 안내서 기준 계약기간의 2분의 1이 지나기 전까지. 보증서가 실제로 나왔는지 기관 홈페이지에서 직접 확인 | 기관·상품마다 기한과 조건이 다르니 각 기관에 확인 → 전세보증금반환보증 |
4단계 — 사는 동안·나갈 때
| # | 확인할 것 | 왜·근거 |
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| 14 | 주소 옮기지 않기, 갱신 때 다시 점검 — '잠깐 주소 옮겨 달라'는 부탁은 거절. 갱신·재계약 때 등기부·납세증명서 다시, 증액분은 확정일자 새로, 보증보험은 자동 연장되지 않으니 다시 가입 | 전출하는 순간 대항력·우선변제권이 끊기고, 다시 전입해도 그사이 들어온 대출 뒤로 밀린다 → 사는 동안 · 갱신과 종료 |
| 15 | 돈 받고 이사. 못 받았으면 임차권등기가 등기부에 오른 것을 본 뒤 이사 | 「주택임대차보호법」 제3조의3(임차권등기명령) — 신청만 하고 나가면 안 된다. "먼저 이사하면 돌려줄게"는 대표 수법 → 보증금을 못 돌려받을 때 |
체크리스트로도 다 보이지 않는 것 — 그래서 '숫자'를 본다
체크리스트는 서류가 맞는지를 확인합니다. 하지만 이 코너의 첫 글에서 말했듯, 사기든 단순 채무불이행이든 보증금이 묶이는 것은 같고, 결국 물어야 할 것은 "이 집이 경매로 가면 내 보증금이 얼마나 돌아오나"입니다. 그 답은 서류만으로는 보이지 않습니다. 같은 동네 비슷한 집이 실제 경매에서 얼마에 팔렸는지, 내 앞에 선 근저당·세금·먼저 들어온 세입자를 빼면 얼마가 남는지를 계산해 봐야 합니다. 수법별 사례는 전세사기 피해 유형 12가지, 이미 피해가 생겼다면 전세사기피해자 특별법을 보세요.
계약 전에 이 집으로 직접 확인해 보기 — 공생 전셋집 진단서
주소와 보증금을 넣으면 등기부·건축물대장·실거래가·법원 경매 기록을 모아 한 장으로 돌려줍니다. 위 15가지 중 시세(1)·등기부(2·3)·건축물대장(4)을 진단서가 먼저 확인해 채워 두고, 납세증명서·확정일자 부여현황처럼 직접 받아야 할 서류는 점검표로 남겨 둡니다. 판정을 내리지 않고 계산 과정을 보여 줍니다.
출처·근거: 국토교통부 「전세사기피해 예방을 위한 전세계약 제대로 알고 하기」(2025. 8. 5.)를 바탕으로 경매레이더가 정리했습니다. 법 조문과 금액은 2026년 10월 국가법령정보센터 현행 법령으로 다시 대조했고, 안내서와 다른 곳은 본문에 표시했습니다. 개별 사안은 변호사·법무사 등 전문가와 상의하세요.