주소 이전 요구는 거절
"집 고치는 동안 잠깐만 주소를 옮겨 달라", "잠시 비워 달라"는 요구는 반드시 거절하세요. 전입을 빼는 순간 대항력과 우선변제권이 사라지고, 그 틈에 임대인이 집을 담보로 대출을 받으면 다시 전입해도 내 순위는 그 대출 뒤로 밀립니다. 안내서는 이를 대항력을 무력화하려는 수법일 수 있다고 경고합니다.
업계약서·다운계약서도 거절
- 업계약서 — 실제보다 금액을 높게 쓰는 것. 대출을 더 받으려는 목적 등.
- 다운계약서 — 실제보다 낮게 쓰는 것. 임대사업자 의무 위반을 숨기거나 세금을 줄이려는 목적 등.
둘 다 절세가 아니라 불법이고, 중개사를 포함해 계약 당사자 모두 처벌받을 수 있습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」). 가짜 전세계약서로 전세대출을 받아 나눠 갖자는 SNS 제안도 있었는데, 전세대출은 결국 임차인이 갚는 빚이라는 점을 잊지 마세요.
집주인이 바뀌었을 때
대항력을 갖춘 상태라면 집을 산 사람(양수인)이 임대인 지위를 그대로 이어받습니다(「주택임대차보호법」 제3조 ④). 그래도 다음은 확인하세요.
- 등기부로 새 소유자와 권리 변동 확인
- 새 소유자와 계약 내용(보증금·기간) 확인
- 임대인이 알리지 않고 갑자기 소유권을 넘겼다면 주의 — 시세보다 비싸게 전세를 놓은 뒤 반환 능력 없는 사람에게 집을 넘기는 수법이 있습니다. 결국 처음 계약할 때 시세를 정확히 아는 것이 최선의 대비입니다.
임대인이 사망했을 때
- 임대인의 재산과 채무는 상속인에게 넘어가고, 상속인이 새 임대인이 됩니다.
- 상속인이 상속을 포기하면 다음 순위 상속인에게 넘어가고(「민법」 제1041조·제1043조), 모두 포기하면 결국 국가에 귀속됩니다(「민법」 제1058조).
- 상속인들이 계속 포기해 상대가 없을 때는 상속재산관리인 선임을 가정법원에 청구해, 관리인이 상속재산을 처분해 보증금을 돌려받는 방법이 있습니다(「민법」 제1023조 등). HUG 전세피해지원센터도 선임 지원을 안내합니다.
거주 중 정기 점검
- 임대인의 임대보증금보증이 내 계약 만료일까지 유지되는지
- 계약기간 중 임대인 세금 체납이 생기지 않았는지(납세증명서)
- 1년에 한 번쯤 등기부를 떼 보는 습관
계약 전에 이 집으로 직접 확인해 보기 — 공생 전셋집 진단서
주소와 보증금을 넣으면 등기부·건축물대장·실거래가·법원 경매 기록을 모아 한 장으로 돌려줍니다. 계약 뒤에도 등기부 변동을 다시 확인하는 기능이 있습니다(정식 진단서). 판정을 내리지 않고 계산 과정을 보여 줍니다.
출처·근거: 국토교통부 「전세사기피해 예방을 위한 전세계약 제대로 알고 하기」(2025. 8. 5.)를 바탕으로 경매레이더가 정리했습니다. 법 조문과 금액은 2026년 10월 국가법령정보센터 현행 법령으로 다시 대조했고, 안내서와 다른 곳은 본문에 표시했습니다. 개별 사안은 변호사·법무사 등 전문가와 상의하세요.