전세에서 "보증"이라는 말은 성격이 다른 두 상품을 함께 가리킵니다. 하나는 세입자의 보증금을 지켜 주는 반환보증이고, 다른 하나는 은행이 세입자에게 전세대출을 내주도록 받쳐 주는 대출보증입니다. 둘을 섞어 쓰면 "채권양도", "질권설정" 같은 말이 엉뚱한 상품에 붙습니다.
이 글은 둘을 나눠 설명합니다. 01은 세입자 쪽의 반환보증 가입 요건, 02는 계약이 끝날 때 임대인이 보증금을 누구에게 돌려줘야 하는지입니다. 가입 기한과 갱신 때 다시 가입하는 문제는 전세보증금반환보증 — 언제까지, 어디서에 정리했습니다.
01 전세보증금 반환보증 — 누가 취급하나
계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면, 보증기관이 세입자에게 먼저 보증금을 지급하고 그 돈을 임대인에게 청구하는 상품입니다. 흔히 "전세보증보험"이라고 부릅니다.
| 기관 | 상품 | 누가 가입하나 |
|---|---|---|
| HUG 주택도시보증공사 | 전세보증금반환보증 | 전세계약서상 임차인 |
| HF 한국주택금융공사 | 일반전세지킴보증 | HF 전세자금보증을 이용 중이거나, 전세자금보증과 함께 신청하는 임차인(취급 은행에서 신청) |
| SGI 서울보증 | 취급 은행 문의 | 가입 조건은 SGI서울보증(1670-7000)에 확인 |
HUG 가입 요건 (2026년 11월 HUG 상품 안내 기준)
- 보증 대상 보증금 — 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하. 월세가 있으면 전월세전환율(2026년 7월 1일 이후 6.5%)로 환산한 보증금으로 봅니다.
- 보증한도 — 주택가격 × 90% − 선순위채권 등. 2024년 1월 1일부터는 갱신 계약에도 90%를 적용합니다.
- 선순위채권 — 주택가액(주택가격 × 90%)의 60% 이내여야 합니다. 등기부 을구에서 확인합니다.
- 주택가격 — 아파트·오피스텔은 KB시세·한국부동산원 시세가 1순위, 연립·다세대는 공시가격의 140%가 1순위입니다. 그래서 빌라는 보증금과 선순위채권을 합쳐 공시가격의 126%(140% × 90%) 안에 들어야 합니다.
- 권리관계 — 보증 발급일 기준으로 경매신청·압류·가압류·가처분·가등기 등이 없어야 합니다. 등기부 갑구에서 확인합니다.
- 계약서 — 계약기간 1년 이상, 공인중개사를 통해 체결한 계약서. 처음 계약을 공인중개사를 통해 했다면, 갱신 계약은 공인중개사를 거치지 않아도 가입할 수 있습니다.
- 신청 기한 — 계약기간의 2분의 1이 지나기 전까지
- 임대인 — 임대인이 HUG의 보증 금지 대상자가 아니어야 합니다.
보증금을 대신 갚게 한 임대인은 다른 기관에서도 막힌다
2026년 10월 1일부터 HUG·HF·SGI서울보증 세 보증기관은 보증기관이 보증금을 대신 갚아 준 '미반환 임대인' 정보를 한국신용정보원을 통해 함께 쓰고, 그 임대인에게는 다른 기관에서도 반환보증 발급을 제한합니다. 한 기관에서 막힌 임대인이 다른 기관으로 옮겨 가입하는 길이 닫힌 것입니다.
계약 전에 HUG 안심전세 앱의 임대인 정보 조회에서 그 임대인이 보증 제한 대상인지 확인할 수 있습니다.
전세대출과 함께 쓸 때
HUG 반환보증은 질권설정 또는 채권양도 통지가 된 전세대출을 받았다면 가입할 수 없습니다. 예외는 HUG와 업무협약을 맺은 SGI서울보증의 보증부 전세대출과 신용대출입니다. 이 경우 보증금 일부를 대출 담보로 제공했다면 반환보증은 계약서상 보증금 전액으로만 가입할 수 있습니다.
HF는 전세자금보증과 일반전세지킴보증을 함께 신청할 수 있습니다. 대출과 반환보증을 함께 원하면 대출을 받기 전에 은행에 먼저 확인하세요.
02 세입자가 전세대출을 받았다면, 임대인은 보증금을 누구에게 돌려주나
전세자금대출은 세입자가 '보증금을 돌려받을 권리(임차보증금반환채권)'를 담보로 은행에서 돈을 빌리는 구조입니다. 은행이나 보증기관은 이 권리에 질권을 설정하거나 권리 자체를 넘겨받고(채권양도), 그 사실을 임대인에게 통지합니다. 임대인의 소유권이나 등기부에는 아무 영향이 없습니다.
원칙은 하나입니다. 질권설정 통지나 채권양도 통지를 받았다면, 통지된 금액은 세입자가 아니라 통지서에 적힌 은행·보증기관에 돌려줍니다. 통지를 받고도 세입자에게 바로 주면 은행에 다시 갚아야 할 수 있습니다.
HF 보증 대출도 같습니다. HF는 일반전세자금보증에서 임차보증금반환채권에 질권설정·채권양도 등 채권보전조치를 한다고 안내합니다. "HF 대출은 임대인과 상관없다"는 옛 설명은 지금 기준과 다릅니다. 대출 상품 이름보다 임대인이 실제로 받은 통지서가 기준입니다.
임대인이 대출 종류를 모를 때
- 받은 우편물 가운데 '질권설정 통지서' 또는 '채권양도 통지서'가 있는지 확인합니다. 보낸 은행과 금액이 적혀 있습니다.
- 계약이 끝나기 전에 세입자를 통해 대출 은행을 확인하고, 은행에 반환할 계좌와 금액을 문의합니다.
- 세입자가 대출을 이미 갚았다고 하면, 은행이 발급한 질권(채권양도) 해지 확인 서류를 받은 뒤에 세입자에게 지급합니다.
- 세입자가 반환보증에 가입해 보증기관이 채권양도 통지를 보낸 경우에도 원칙은 같습니다. 통지가 철회되지 않았다면 그 기관의 안내에 따릅니다.
| 임대인이 받은 것 | 계약 종료 때 보증금을 돌려줄 곳 |
|---|---|
| 질권설정 통지서 | 통지된 금액은 통지서의 은행, 나머지는 세입자 |
| 채권양도 통지서 | 통지서에 적힌 은행·보증기관(그 안내에 따라) |
| 받은 통지 없음 | 세입자 |
표는 일반적인 구조입니다. 실제 반환 대상과 금액은 임대인이 받은 통지서와 대출 은행의 안내가 기준입니다. 계약이 끝나도 보증금을 못 받았을 때의 순서는 보증금을 못 돌려받을 때에 정리했습니다.
계약 전에 이 집으로 직접 확인해 보기 — 공생 전셋집 진단서
주소와 보증금을 넣으면 등기부·건축물대장·실거래가·법원 경매 기록을 모아 한 장으로 돌려줍니다. 보증 가입과 관련해 확인할 항목을 진단서 점검표에 함께 담았습니다. 판정을 내리지 않고 계산 과정을 보여 줍니다.
출처·근거: 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 상품 안내, 한국주택금융공사 일반전세자금보증·일반전세지킴보증 상품 안내(2026년 11월 1일 확인), 보증 3사 미반환 임대인 정보 공유 보도(2026년 9월). 보증 요건과 대출 조건은 수시로 바뀌므로 실제 가입·반환 전에는 해당 기관(HUG 1566-9009, HF 1688-8114)과 대출 은행에 확인하세요. 개별 사안은 변호사·법무사 등 전문가와 상의하세요.