특약이 하는 일
특약은 표준 계약서에 없는 내용을 당사자가 따로 합의해 계약에 넣는 것입니다. 분쟁이 생기면 계약서에 명확히 적힌 내용이 법적 근거가 됩니다. 안내서는 "가장 중요한 것은 잔금을 지급하기 전 특약이 이행되지 않았을 경우를 대비하는 것"이라며, 위반 시 즉시 해지할 수 있는 조항을 함께 넣으라고 권합니다.
유리한 특약 예시(안내서 원문)
현 등기사항증명서상 근저당권 1건, 채권최고액 100,000,000원이 있는 상태의 계약이며 잔금 시 상환, 말소하기로 한다. 임대인이 이 특약을 위반하는 경우, 임차인은 계약을 즉시 해지할 수 있으며, 임대인은 받은 계약금의 배액을 임차인에게 손해배상으로 지급해야 한다.
이 밖에 실무에서 자주 쓰는 방향(구체 문구는 상황에 맞게 전문가와 다듬으세요):
- 담보권 설정 금지 — 잔금일부터 임차인의 대항력이 생기는 날(전입 다음 날)까지 근저당 등 담보권을 설정하지 않는다. 위반 시 즉시 해지·배상.
- 보증보험 가입 조건 — 전세보증금반환보증 가입이 거절되면 계약을 해지하고 계약금을 돌려준다.
- 잔금 전 권리 변동 시 해지 — 잔금 전까지 압류·가압류·근저당 등 새 권리가 생기면 해지.
- 수리 약속 — 도배·장판·수리 같은 약속은 범위와 기한을 적고, 잔금 전 이행을 확인한다.
불리한 특약 예시(안내서 원문)
해당 주택은 업무용으로 전입신고는 불가하며, 전입신고로 인해 임대인에게 손해가 발생할 경우 이에 대한 책임은 임차인이 전부 부담한다.
전입신고를 못 하면 대항력도 우선변제권도 없습니다. 이런 문장이 들어간 계약은 피하는 것이 좋습니다.
특약을 맹신하지 말 것
안내서에는 "잔금 후 선순위 근저당을 말소하겠다"는 특약을 믿고 잔금을 줬는데 임대인이 말소하지 않은 사례가 있습니다. 특약 위반으로 해제를 통보해도 임대인이 버티면 결국 소송으로 가야 하고, 그사이 경매가 진행되면 선순위 근저당 때문에 보증금을 다 돌려받기 어렵습니다.
그래서 말소 특약은 잔금 자리에서 바로 이행되게 만들어야 합니다. 안내서는 은행 관계자·채권자, 또는 말소를 맡을 법무사가 잔금 자리에 동석해 상환·말소를 확인하는 방식을 권합니다. "특약의 이행을 담보할 방안을 확보하는 것이 더 중요하다"는 것이 안내서의 결론입니다.
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주소와 보증금을 넣으면 등기부·건축물대장·실거래가·법원 경매 기록을 모아 한 장으로 돌려줍니다. 등기부 상태에 맞춰 넣을 만한 특약 문장 예시와, 넣으면 불리해지는 문장을 함께 보여 줍니다. 판정을 내리지 않고 계산 과정을 보여 줍니다.
출처·근거: 국토교통부 「전세사기피해 예방을 위한 전세계약 제대로 알고 하기」(2025. 8. 5.)를 바탕으로 경매레이더가 정리했습니다. 법 조문과 금액은 2026년 10월 국가법령정보센터 현행 법령으로 다시 대조했고, 안내서와 다른 곳은 본문에 표시했습니다. 개별 사안은 변호사·법무사 등 전문가와 상의하세요.