전세사기 예방 가이드

시세조사·등기부 읽기·특약·잔금일·보증보험·보증금을 못 돌려받을 때·전세사기피해자 특별법까지, 세입자가 단계마다 확인할 것을 정리했습니다.

1. 계약 전에 '경매로 가면 보증금이 얼마 남나'를 본다 — 전셋집 진단서 공생

   이 코너의 점검을 한 장으로 모아 주는 옥탑의 전셋집 진단 서비스. 주소와 보증금을 넣으면 등기부·건축물대장·실거래가·법원 경매 기록으로 진단서를 만든다.

2. 전세피해와 전세사기는 다르다 — 돈을 못 돌려받았다고 다 사기는 아니다

   보증금을 못 돌려받는 일은 대부분 '채무불이행'이고, 사기죄는 계약 당시 속였을 때만 성립한다. 이 차이를 알아야 대비책이 보인다.

3. 시세조사 — 적정한 보증금만 지켜도 전세사기 대부분을 피한다

   깡통전세는 대출과 보증금 합계가 집값을 넘는 집이다. 매매 시세부터 확인하고, 빌라는 전용면적 ㎡당 단가로 비교해야 한다.

4. 전셋집 현장 확인 — 건축물대장, 위반건축물, '존재하지 않는 호수'

   집을 직접 보고 건축물대장·건축물현황도와 맞춰 봐야 한다. 위반건축물은 보증보험이 거절될 수 있고, 호수가 다르면 전입신고가 무효가 될 수 있다.

5. 등기부 읽기 — 표제부·갑구·을구와 '신탁' 두 글자

   갑구에서는 소유자와 압류·가압류·가처분·경매개시결정을, 을구에서는 근저당·전세권·임차권을 본다. 갑구에 '신탁'이 있으면 계약 상대부터 달라진다.

6. 등기부에 안 나오는 빚 — 세금 체납, 먼저 들어온 세입자, 임금채권

   등기부가 깨끗해도 체납 세금과 선순위 임차보증금은 내 보증금보다 먼저 배당받을 수 있다. 납세증명서·확정일자 부여현황·전입세대확인서로 확인한다.

7. 대항력·우선변제권·최우선변제 — 세입자의 세 가지 권리와 경매

   전입신고+입주=대항력(다음 날 0시), 여기에 확정일자=우선변제권, 소액 보증금이면 최우선변제. 경매에서 보증금이 어떻게 돌아오는지가 이 셋으로 정해진다.

8. 계약하는 날 — 임대인·대리인·중개사, 세 사람을 확인한다

   신분증 진위(1382·정부24), 공동소유자 전원, 대리인의 위임장 원본과 인감증명서, 중개사무소 등록 여부까지. 표준계약서를 쓰는 것이 기본이다.

9. 특약 쓰는 법 — 세입자에게 유리한 문장, 불리한 문장

   특약은 '어기면 계약을 즉시 해지하고 배액을 배상한다'까지 써야 힘이 생긴다. 다만 특약을 맹신하지 말고 이행을 담보할 장치를 같이 둔다.

10. 잔금일·입주일 체크 — 등기부 다시 떼고, 같은 날 근저당을 막는다

    잔금 직전 등기부를 다시 확인하고, 소유자 명의 계좌로 송금하고, 전입신고·확정일자를 바로 한다. 대항력이 다음 날 생기는 틈을 노린 수법에 대비한다.

11. 전세보증금반환보증 — 언제까지, 어디서, 그리고 갱신 때 다시

    계약기간의 절반이 지나기 전까지 가입할 수 있고, 계약을 갱신하면 자동 연장되지 않는다. 가입이 될지는 계약 전에 확인해야 한다.

12. 사는 동안 — "잠깐 주소 옮겨 달라"는 부탁은 거절한다

    전입을 잠시 빼면 대항력이 사라진다. 업·다운계약서는 불법이다. 집주인이 바뀌거나 사망했을 때 할 일도 정리했다.

13. 갱신과 종료 — 묵시적 갱신 날짜, 증액분 확정일자, 이사는 돈 받고

    만료 6개월~2개월 전 통지 기간을 놓치면 묵시적 갱신. 보증금을 올리면 증액분 확정일자를 새로 받는다. 보증금을 받기 전 이사해야 하면 임차권등기부터.

14. 보증금을 못 돌려받을 때 — 임차권등기, 지급명령, 경매, 그리고 배당요구

    임차권등기로 순위를 지키고, 보증보험이 있으면 보증이행청구, 없으면 지급명령·소송으로 집행권원을 얻어 강제경매. 경매가 시작되면 배당요구종기일을 놓치지 않는다.

15. 전세사기 피해 유형 12가지 — 실제 사례와 막는 법

    국토교통부가 피해자 결정 과정에서 확인한 사례를 유형별로 정리했다. 각 수법마다 어느 단계의 어떤 확인으로 막을 수 있는지 붙였다.

16. 전세사기피해자 특별법 — 네 가지 요건, 신청 절차, 받을 수 있는 지원

    확정일자 등 대항요건, 보증금 5억 원 이하, 다수 피해, 임대인의 반환 의사 없음 의심. 시·도에 신청하면 국토교통부 위원회가 결정한다. 법은 2027년 5월 31일까지 효력…