어떤 법인가
「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」은 2023년 6월 1일 시행된 한시법입니다. 국토교통부 전세사기피해지원위원회가 피해자를 결정하고, 경·공매 절차와 조세 징수 등에 특례를 줍니다. 유효기간은 2025년 5월 개정으로 시행 후 4년(2027년 5월 31일까지)으로 늘었고, 그 전에 결정받거나 신청한 사람에게는 만료 뒤에도 법이 적용됩니다(부칙).
피해자 결정의 네 가지 요건(제3조 ①)
- 대항요건과 확정일자 — 주택 인도와 전입신고를 마치고 확정일자를 갖출 것(임차권등기나 전세권 설정도 포함)
- 보증금 5억 원 이하 — 위원회가 시·도별 사정 등을 고려해 2억 원 범위에서 올릴 수 있음
- 다수 피해 — 임대인 파산·회생, 경매·공매 개시(세금 체납 압류 포함), 집행권원 확보 등으로 2인 이상의 임차인에게 피해가 생겼거나 예상될 것
- 반환 의사 없음 의심 — 수사 개시, 기망, 반환 능력 없는 사람에게 주택 양도, 반환 능력 없이 다수 주택 취득·임대 등
경매·공매가 끝난 임차인은 1호와 3호 요건이 빠집니다.
적용 제외(제3조 ②): 보증보험 등으로 보증금 전액 반환이 가능한 경우, 보증금 전액이 최우선변제 대상인 경우, 대항력·우선변제권으로 전액 회수가 가능하다고 판단되는 경우.
'피해자'와 '피해자등'
- 전세사기피해자 — 네 요건을 모두 갖춘 사람. 특별법상 지원을 모두 받을 수 있습니다.
- 전세사기피해자등 — 일부 요건만 갖춘 사람(제2조 4호). 예를 들어 이중계약·무권한 임대인·신탁사기처럼 대항력은 없지만 점유·전입·확정일자를 갖춘 경우(2·4호 요건) 등. 경·공매 특례 없이 금융·주거·긴급복지 지원 등이 가능합니다.
신청 절차
- 어디에 — 피해 주택 소재지 관할 시·도. 온라인은 전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr)
- 필수 서류 — 결정 신청서, 임대차계약서 사본, (행정정보 공동이용 미동의 시) 주민등록표 초본, 개인정보 동의서. 해당자는 파산·회생 결정문, 경·공매 통지서(분실 시 등기부로 대체), 집행권원, 임차권등기 서류
- 기간(안내서 기준) — 시·도 조사 30일 이내 → 위원회 상정 후 30일 이내 결정(15일 연장 가능) → 결정문 송달. 이의가 있으면 송달일부터 30일 안에 이의신청
받을 수 있는 지원(안내서 기준 개요)
- 경·공매 유예·정지 신청
- 경·공매 대행 서비스 — HUG가 법무사·변호사를 연결하고 보수의 70%를 지원(나머지 30%는 절차 종료 후 사후 지원)
- 우선매수권과 그 양도(공공임대 제공), 조세채권 안분, 소송대리 지원, 상속재산관리인 선임
- 저리 전세·구입자금 대출, 신용 지원, 긴급복지지원
지원 신청은 결정일부터 3년 안(경·공매 진행 등 부득이한 경우 절차 완료 후 1년 안)에 해야 합니다. 금리·한도 같은 세부 조건은 자주 바뀌므로 HUG 안심전세포털(khug.or.kr/jeonse)과 각 기관에서 최신 내용을 확인하세요.
경매레이더와의 연결
특별법 지원 중 상당수가 경매·공매 단계에서 작동합니다. 피해 주택이 경매에 넘어가면 우선매수권 행사, 배당요구, 낙찰가 예상이 실제 회수액을 좌우합니다. 해당 주택이 경매에 나왔다면 경매레이더에서 사건을 검색해 진행 상황과 예상 낙찰가를 확인할 수 있습니다.
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주소와 보증금을 넣으면 등기부·건축물대장·실거래가·법원 경매 기록을 모아 한 장으로 돌려줍니다. 살려는 동네의 주택 경매 현황을 지도와 표로 볼 수 있습니다. 판정을 내리지 않고 계산 과정을 보여 줍니다.
출처·근거: 국토교통부 「전세사기피해 예방을 위한 전세계약 제대로 알고 하기」(2025. 8. 5.)를 바탕으로 경매레이더가 정리했습니다. 법 조문과 금액은 2026년 10월 국가법령정보센터 현행 법령으로 다시 대조했고, 안내서와 다른 곳은 본문에 표시했습니다. 개별 사안은 변호사·법무사 등 전문가와 상의하세요.